万科上半年销售额3204.8亿业绩不断回暖

时间：2020-09-03 09:00:02 类型：浏览量：8399

摄图网_401658701_banner_科技城市（企业商用）.jpg

房企的规模之路并非坦途，而是一条蜿蜒崎岖的山路，爬得越高，路就愈发陡峭。对于那些行业领先者们而言，万众瞩目之下，略带高处不胜寒的意味。

就在2020年中期业绩披露季接近尾声之时，万科（000002.SZ）的半程答卷终于亮相，为颇具话题性的上半年做出总结：一如既往稳健增长的各项指标丝毫不令人意外，却又在今年复杂外部环境的影响下方显难能可贵。

万科稳健的基本面以外，还隐藏着一份惊喜——其开发、物管之外的各个多元化业务板块，首次在报告中披露了营业收入。这或许是万科认为多元化业务的成绩已发展到足以示人的程度。

在此背后，是万科历经多元化向专业化转变，再走回多元化之路的战略选择。从结果而言，前者帮助万科紧随房地产的“黄金时代”，将规模做大至千亿以上；后者则是万科首提“白银时代”之后“活下去”的新办法。二者难论谁更胜一筹，只是万科在敏锐的危机意识下，于不同阶段催生出的两种发展逻辑，并契合着各自对应的时代背景与环境。

相信假以时日，万科的食品业务也将出现在财报当中，与其他多元化业务一起支撑起万科新阶段的发展。

营收逆势增长基本面趋稳

先看万科2020年中期业绩的基本面：销售与营收。

2020年上半年，万科实现合同销售额3204.8亿元，实现销售面积2077.0万平方米。其中，住宅产品约占总销售额的90.5%，商办产品占6.0%，其他配套占3.5%，并无太大变化。

实际上，万科的销售增速自一季度之后便有所加快。与大部分于疫情期间才上马的房企线上营销平台不同，凭借万科分享家的先发与资源优势，加快线上营销的探索与实践，万科全力减少疫情对销售带来的影响，单月销售金额自5月份开始恢复同比增长。

截至期末，万科在销售额及销售面积上的降幅已较一季度有所收窄，分别减少3.7个百分点和0.9个百分点，规模傍身之下，销售情况已逐步回暖。

分区域来看，万科南方区域贡献销售金额占比15.3%，上海区域占比41.3%，北方区域占比22.3%，中西部区域占比19.9%，其他区域约占1.2%。除上海区域比例较2019年末提升近9%以外，其他区域的变动幅度在5个百分点以内，一定程度上与疫情下长三角区域较强的经济活力有关。与一季度末相比，北方区域及中西部区域销售额增幅较大，成为了万科销售额降幅收窄的主力贡献区域。

在上半年逆势推盘的同时，万科亦加速了自身的结算速度。

期内，万科实现营业收入约1463.5亿元，同比增长5.05%。其中，实现房地产结算收入约1289.7亿元；结算面积约1049.8万方，同比增长24.0%；结算均价约每平方米12285.7元。上海区域、中西部区域为集团结转贡献占比较大，结转面积分别占比约28.2%及35.0%。

由此，万科实现来自房地产开发及相关资产经营业务的营收约1381.4 亿元，同比增长3.87%，占其营收的94.4%；业务营业利润率（扣除税金及附加）约24.1%，虽然同比减少4.2个百分点，但不容忽视的是税后这一前提，且处于行业结转毛利中的合理水平。

对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上回应，“近年来整个市场趋稳，地价占售价比例在持续上升，对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势，公司将努力把毛利率维持在合理的水平”。

得益于期内万科对三费的控制力度，特别是销售费用和管理费用均同比有所下降，万科实现归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%，增速略超营收。

同时，万科上半年实现新开工面积1835.6万方，同比下降6.0%，占全年开工计划的62.8%；实现竣工面积1074.5万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%。与一季度末相比，其新开工面积降幅收窄了约24.5个百分点，可见二季度的复工力度较大。而整体的开竣工增速与去年相似，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

此外，万科合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%，成为其未来营收及利润释放的储备。

首次披露多元化业务营收未来增长可期

开发项目之外，万科不仅坚持并扎实推进“租购并举”，发挥公司在居住领域的优势，同时在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，持续深化精益运营，提升各项业务的效率和效益。

得益于近5年来在市场上的外拓，万科物业的营收拥有行业中罕见的较高独立性。期内，万科来自物业服务的营收同比增长26.8%至67.0亿元，其中的55%来自万科以外的第三方项目，项目比例接近1:1。截至期末，万科物业累计签约建筑面积
6.8 亿平方米，已经接管面积 5.2 亿平方米。

上半年，万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，在住宅物业、商写物业的基础上，加快“物业城市”业务发展，持续拓宽城市空间业务发展格局。目前，其“物业城市”业务已拓展至7个城市。

与此同时，万科首次披露了其他多元化业务的营业收入。

万科的租赁住宅业务期内实现营收约10.5亿元，已开业项目整体出租率为 88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为 93.7%。

截至期末，万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，其中报告期内新增开业1.89万间，规划和在建中泊寓尚有5.77万间。

值得一提的是，万科在积极探索以集体用地开发运营长租公寓的新模式，上半年所打造的泊寓成寿寺社区成为北京个集体用地租赁住房项目，首期235间开业前7天即实现满租。

在商业方面，万科实现营收30.5亿元，同比增长0.3%，在上半年疫情的影响下逆势增长；整体出租率90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%，同样保持了较好的水平。

截至期末，万科（含印力集团）累计开业的商业项目面积836万平方米，同比增加11.1%。其中，报告期内新开业一个购物中心（太原印象城），面积10.61万方；新开业4个社区商业，面积6.02 万方；规划中和在建商业建筑面积约543万平方米。

万科的物流仓储业务也有所突破。期内，万纬物流所管理项目实现营收约8.3亿元，同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。

截至期末，万科物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中，高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%，与基本持平去年同期水平；冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%，在去年增设冷链业务之后，获得了较快发展。

目前，万科规划中和在建的物流仓储建筑面积459万平方米，其中高标库建筑面积约 423万平方米；冷库建筑面积约36万平方米，持续在下游流动方面进行布局。

上述万科首次披露的多元化业务营收约49.3亿元，加上物业服务收入，期内集团多元化业务收入合计约116.3亿元。在万科庞大的结转规模面前，其多元化业务营收占总营收比重已近8%，未来增长可期。

现金流充裕债务风险较小

作为行业中稳健经营的代表，万科延续了此前优秀的债务管控水平。

万科期末有息负债总额约2729.8亿元，较年初增加 151.3 亿元，占总资产的比例为15.1%。

其中，一年内到期负债约968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债约1761.6 亿元，占比为64.5%；长短债比达1.82倍。

可见，万科的有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成，债务结构合理。集团期末净负债率约27.0%，较去年年末下降6.85个百分点。

在现金流方面，凭借较强的销售能力与上半年稳健的投资策略，万科实现经营性现金流约226.1亿元，同比大涨155.3%，连续11年经营性现金流为正。同时，投资性现金流与筹资性现金流亦实现正向流入，分别产生11.6亿元及45.3亿元的现金流量净额。

不难发现，凭借自身强大的内生能力，一方面支撑起了万科的现金流，另一方面减少了其对外部融资的依赖，降低了债务风险与利息支出。报告期内，万科面向合格投资者公开发行三期公司债券，发行金额合计70亿元，票面利率低为2.56%，平均成本仅为3.28%。

同时，万科亦在盘活自身的存量资产，成功于4月发行印象 2 号 CMBS，票面利率3.8%，创同评级 CMBS 产品利率历史新低；6月，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1期资产支持专项计划”在深交所成功上市。

因此，上半年万科增加现金约284.0亿元，期末在手现金约1881.4亿元，现金短债比达1.94倍，偿债风险较小。

此外，为广信资产包引入战投，让万科收回了前期投入共计320亿元，预计将收回390.4亿元的资金。

拿地谨慎持续发力TOD领域

在土地增储方面，鉴于土地市场竞争激烈，万科在上半年亦趋于谨慎。

万科执行副总裁、首席运营官王海武表示：“目前公司在手的资源可以保证未来两到三年的发展，同时我们会不断地去关注市场与客户的变化，不会追高，但也不会过分地保守。”

期内，万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米；权益地价总额约321.3亿元，约占销售额的10%；均价约每平方米6368元，处于较低水平。

截至期末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米。其中，在建项目总建筑面积约11023.5万平方米，权益建筑面积约6595.2万平方米；规划中项目总建筑面积约4696.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积约2803.2万平方米；土储整体权益比例约59.8%，权益比例合理，保障了未来的盈利。

同时，万科参与了一批旧城改造项目，通过布局城市更新领域，获得穿越周期的长期盈利能力。按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约582.5万平方米。

另一方面，万科亦在发力聚焦“轨道+物业”（TOD）领域，今年4月就与深铁合作开发佛山地铁上盖项目，并在6月底与后者签署备忘录，拟共同投资成立合资公司——双方将分别持股50%，发挥各自优势，探索TOD领域的合作。

实际上，早在2010年，万科就开始在TOD方面不断加强投入，提升能力和运营的效果。目前，集团累计获取49个TOD项目，涉及的建筑面积是1803万平方米，累计总投入2400亿元，每个项目维持在40到50亿的投资和建面。其中涵盖多种业态，居住属性约占70%-80%，自持约20%，自持中的60%以上是综合商业。

“TOD对于开发商来说，过去只是一道加分题，到今天它变成了一道必答题，因为每个开发商在城市里面运作，都要围绕城市的发展方向。”万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上如是说。

来源：中国网地产

上一篇：眼见为实，三大创新助力深圳国际家具展，开启中国家具“内循环”新时代下一篇：卖厂还债 JDI是要放手一搏还只是垂死挣扎？

(文章来源：中国网侵删)

版权与免责声明：

凡注明稿件来源的内容均为转载稿或由企业用户注册发布，本网转载出于传递更多信息的目的，如转载稿涉及版权问题，请作者联系我们。