2021房地产市场形势总结
□ 市场前高后低，下半年快速降温，销售回调幅度超预期
□ 地产供给侧调整持续，三线四档、贷款集中度与“两集中”供地政策叠加
□ 交易、投资同步降温，低库存与低去化同现
房价：今年以来新房价格累计涨幅处于近五年同期低水平，10月百城二手住宅均价环比转跌，且下跌城市数量增加至59个
新房：2021年1-10月，百城新建住宅价格累计上涨2.49%↑ ，涨幅较去年同期收窄0.38个百分点，累计涨幅居近五年同期低水平。10月，百城新建住宅均价16189元/平，环比上涨0.09%↑ ，涨幅较上月收窄0.05个百分点；同比上涨3.08%↑ 。10月31个城市环比下跌。
二手房：2021年1-10月价格累计上涨3.45%↑ ，涨幅较去年同期扩大1.06个百分点。10月，百城二手住宅均价16026元/平，环比下跌0.04%↓，由涨转跌；同比上涨4.04%↑ 。10月环比下跌的城市数量增加16个至59个，下跌城市数量为年内高。
供应：10月房企推盘力度有所减弱，重点城市供应规模下降
根据中指数据CREIS统计，2021年1-10月，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1929万平方米，与去年同期基本持平，均处历史同期高位。
10月房企推盘力度减弱，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积环比下降超三成，同比下降约10%，供应规模处于近几年同期低位。
11月前两周（11.1-11.14），代表城市新批上市面积同比下降超两成。
销售：下半年以来市场下滑速度超预期，10月市场延续低温态势，单月成交规模为2016年以来同期低，同比降幅超两成
全国商品房：1-10月，销售面积14.3亿平米，同比增7.3%↑，较2019年同期增7.3%↑，10月同比下降21.7%↓，单月规模为2016年以来同期低；1-10月，销售额14.7万亿元，同比增11.8%↑，较2019年同期增18.3%↑，10月同比下降22.6%↓，连续4个月同比下降，降幅扩大。
50城住宅：1-10月，50城商品住宅月均成交约3392万平方米，在去年低基数影响下，同比增长12.9%，较2019同期增长9.9%。
10月，50城商品住宅成交面积在2528万平方米左右，同比降幅超两成，环比继续下降，绝对规模处于近五年同期低水平。
11月前两周（11.1-11.14），重点城市成交面积同比下降接近三成。
全国土地：“两集中”政策影响下土地供求缩量，楼面价有所上涨，10月宅地成交规模同比继续大幅回落，溢价率降至2.7%
22城集中供地：21城完成二批次出让，土地市场整体降温，流拍率有所上行，近两百宗地块被撤牌，其中成都、杭州等城市多宗地块因条件严苛遭流拍或撤牌
截至11月5日，北京、上海等21个城市完成第二批地块集中出让，其中底价成交地块合计431宗，占总成交地块比重达到72.2%(首批次为46.7%），共计流拍88宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到32.2%（首批次为6.3%）。
二批次成交：已出让21个城市土地市场整体降温，溢价率较首批均出现下降，热点城市厦门、无锡、成都和南京多宗地块竞价达上限但上限地比重下滑明显，除青岛、成都和深圳受初始地价影响，多数城市成交楼面价较首批出现下跌；
二批次流拍撤牌：受宅地供应放量和资金端持续收紧影响，房企拿地回归理性，多数城市流拍率上行。成都、南京因故分别撤牌17宗和11
宗宅地，杭州10宗地块试点“竞品质，竞地价”并要求现房销售，均未达到挂牌要求遭流拍。
2022趋势展望
短期内市场调整压力仍较大，政策环境是否能明显改善是决定市场走向的关键因素
预计11-12月，全国销售规模将继续回落，房价涨幅进一步收窄；受土地成交缩量拖累，新开工面积下降态势难改，开发投资增速回落
□ 销售方面，四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄，部分城市房价面临一定调整压力。
□ 新开工方面，土地成交面积同比明显下降，对新开工规模形成较大拖累，同时，资金压力不断提升，一定程度上亦降低了房企开工积极性。当前重点城市逐渐完成第二批集中供地，但土地流拍、撤牌量明显增加，土地成交规模难有明显改善，短期新开工面积下降态势难改。
□ 投资方面，四季度，加快推进竣工周期，加速资金结转，建筑工程投资仍将对全国房地产开发投资额提供支撑，但新开工规模的缩量、土地购置费增速回落均将继续拖累投资增速，四季度全国房地产开发投资额累计增速或将继续回落。
调控政策趋势：政策着眼长效机制建立，因城施策开启双向调节，短期托底政策可能多为边际小幅改善
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